銳理數據品牌營銷中心總經理郭某向《金融投資報》記者表示：“建材市場作為房地產的下游產業(yè)，在調控政策中也受到了一定程度的影響。目前成都的建材專業(yè)市場的過剩之憂已經隱現，且逐步有按照高中低端細分的趨勢，在市場容量有限的情況下，洗牌已成為一場必然的變革。在未來的5-10年的調整期中，能夠將運營與開發(fā)相結合，將配套較好的優(yōu)質市場能夠存活，其余的“過剩”部分將會退出或被兼并收購。”值得玩味的是，這個5年的調整期，恰好與上述項目返租合約的期限不謀而合。
在對該銷售項目的商戶訪問的過程中，新市場下的生意落差幾乎都或多或少存在。而商家對于市場管理也有不滿，位于該市場45棟的商戶章先生告訴記者，作為一家新開店鋪，在該市場開業(yè)到現在經營的一年多時間中，市場整體氛圍下的宣傳與運營管理其實并不算好。而每年簽的租約合同到期后的房租競標制度，也令商家很受傷，流動性也增加了商家經營的風險，令黃金口岸的旺鋪更旺，而經營不好的店鋪就有可能成為“死鋪”。
記者在其開發(fā)商官網查詢發(fā)現，其一期入駐商家約1980家，二期的規(guī)模更大，約58萬平方米的經營面積上，將計劃入駐3000家商家，招商壓力可想而知。
售后返租還是委托經營
雖然章先生對具體的租金數額保持沉默，但在相關資料中記者注意到，目前該項目一期二樓的商鋪租金在每月20元/平米/月左右。以該標準計算，顯然與10%的回報率相距甚遠。而章先生詬病的另一個原因是該市場去年5月中旬開業(yè)，但對商戶收取租金卻是從1月開始計算，這是否是出于“返租”需求，值得思量。
四川商業(yè)地產聯盟工作人員冉某表示，如果采取返租銷售模式，說明該項目的銷售可能存在壓力，而對開發(fā)商來說，銷售回款往往決定了一個公司資金鏈的緊張程度。業(yè)內人士也指出，有限的租金收益與較高的承諾回報這一矛盾最終可能導致糾紛。
與此同時，根據建設部頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。顯然，上述銷售項目對期房的“返租”銷售在這一點中難言合規(guī)。
不過，對于建材類市場商鋪的投資者，郭某也給予了一些建議，在選擇時首先要考察市場開發(fā)商及運營團隊的實力;其次是一定要保持清醒的頭腦，不要相信過高的回報率。目前而言，通常宣傳中會將租金回報率制定為6%-10%，但需要注意的是一般很難達到，且未來仍有走低的風險;再次就需要針對目前商家的經營及租金情況，以及產業(yè)市場的發(fā)展前景做一個細致的評估，大概推算自己可以獲得的實際收益，綜合考量以盡量降低風險。